捂盘惜售，从字面意思理解是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。

近些年来，“捂盘惜售”字眼在媒体对房地产开发商的报道中一直盛行不衰。随着2007年房价上涨，各大媒体再度屡屡提及，将之归为房价上涨的主要原因之一。“捂盘惜售”影响之大，以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。

 实质

“捂盘惜售”提法的起源已经无从考究，从字面意思理解，应该是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”。从房地产销售来看，这种提法有点滑稽，还没有哪个发展商会“舍不得”把房子拿出来卖。可以说，实现销售是开发商的最终目的，所谓“落袋为安”，但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此，捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。开发商是理性的经济人，存在着利润最大化的追求，但是，开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。

比如，在一个不断下跌的房地产市场中，开发商可以选择卖或者不卖，选择先卖某部分单位而不卖其他单位的，这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断，但一旦选择后由此产生的风险，开发商将独立承担。同样，在一个上涨的市场亦如此。我们不要只看到开发商风光的一面，殊不知很多开发商因为误判大势，损失惨重。又比如，同样是一个楼盘，为什么开发商会先推售某些单位，后推售其他单位呢?除了工程方面的原因外，主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的考虑，在投资时候需要这种考虑，在出售的时候同样需要这种考虑，即不能将所有货物一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。

市场风险

捂盘要承担法律风险，惜售要赌市场风险，理智的做法是“赶紧出货、落袋为安”。

△“捂盘惜售”误导市场

深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕认为，从市场看，惜售论开始出现的背景有两个：一是年后市场供应确实比较少，二是年后二手房市场明显出现了一拨涨价的势头。“于是，市场开始担忧，这是人之常情，”高海燕说，“关键是所有人都应该明白，政府必然要调控。‘领导很生气、房地产很危险’，这是现在的大框架，因此理性的开发商应该不至于如此。”

另外，深圳已经公布，未来五年内将建政策保障住房14万套，其中经济适用房2.6万套，公共租赁住房(含廉租房)11.4万套。“以往房价高是因为供应太少，这样，如果有开发商刻意‘捂盘惜售’，那是他对后市太乐观，风险很大。”吴固林说。

吴固林认为，尤其应该注意的是，在如今房地产市场如箭在弦、一触即发的微妙时刻，妄谈“捂盘惜售”，不仅仅是损害开发商形象，激化矛盾，更可能影响置业者的消费心态，造成市场不必要的恐慌。

△延期销售多受调控影响

至于年后市场供应减少，新盘比往年延后推出的原因，吴固林认为，一言以蔽之，是因为宏观调控的影响，具体来说大致有三点：

一是受“90/70”结构调整的影响。吴固林说：“像我们的创富时代·俊景园，没有进行大的结构调整，但施工建筑依然被延期了两个多月，其它要整体推倒重来的项目自然要到今年下半年才可能上市了。”二是受银行信贷紧缩的影响。最近又加息，融资更困难，建筑工期也受影响。三是年后施工单位人手紧缺，施工速度大打折扣。“现在民工短缺的情况在各大楼盘施工点普遍存在，没人做事，民工都往北方去了。”吴固林说。

“以往开发商对建筑商，是拖欠工程款，而我们是预付工程款，拼命赶货。”吴固林说，“但样板房、售楼处依然是不够人手来施工，这可能是很多开发商的苦恼。”

手段

△手段一：晚领证分批拿

开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

△手段二：大幅提高开盘售价

开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

△手段三：后续房源转售为租

开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

△手段四：谎称进入尾盘期

这就是前面记者采访中遇到的情况。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

整治

国家对捂盘惜售的整顿

△2006年部委开展专项整治严打捂盘惜售囤积房源

建设部、国家发展改革委、工商总局2006年9月6日联合作出部署，在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的六类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。

在三部门联合召开的“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”上，建设部部长汪光焘表示：“当前房地产市场秩序混乱的问题还没有得到根本解决，房地产市场中侵害群众合法权益现象依然存在，特别是交易环节问题更为突出。”

建设部提供的一份数据表明，尽管房地产市场秩序近年来有所好转，但在房地产销售、中介、合同、广告、价格等环节，投诉量仍然偏大，已妨碍了房地产市场持续健康发展。

根据三部门作出的联合部署，六类违法违规行为将在此次房地产交易秩序专项整顿活动中被重点查处。包括：

未取得预售许可证擅自销售或以认购等形式收取费用、取得预售许可证后未按规定时间开始预售、擅自将购买的未竣工预售商品房再行转让等商品房预售中违法违规行为;

发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源以及纵容工作人员或雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为;

未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关房地产项目的销售信息内容虚假等广告违法违规行为;

未按有关规定与购房人签订规范的预(销)售合同，订立合同前未向购房人明示合同示范文本，使用含有免除自己义务、加重购房人责任或侵害购房人合法权益格式条款的销售合同以及合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等合同违法违规行为;

未取得营业执照从事房地产经纪业务，未按规定使用经纪合同示范文本，利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用，在经纪活动中赚取差价等违法违规行为;

违规收费，销售商品房未实行明码标价，经济适用住房不执行政府指导价等违法违规行为。

“对群众反映强烈的房地产开发、房屋拆迁、物业管理、集资合作建房中违法违规行为也列入查处范围。”建设部副部长刘志峰说。

此前，根据国务院的部署，建设部等部门自2002年起组织开展房地产市场秩序专项整治。河北、山东、四川等省和北京、上海、重庆、深圳、南京等城市先后查处了一批违法违规开发经营的房地产企业和开发项目。

△2007年针对“捂盘惜售”等问题各地政府再度发力整治

2007年8月24日，基于目前楼市供需失衡、房价继续攀升的局面，上海决定加大对开发商的“引、逼”力度，加快市场供应节奏。来自上海市房地资源管理局的消息，房地部门将采取多项措施督促开发商，如对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，并在1年内销售率不到5%的，就将被认定为捂盘惜售。

2007年刚刚结束的全国城市住房工作会议强调，要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。

规范市场秩序，惩治违规行为，保护百姓利益，是房地产宏观调控的重要内容，也是各级政府执政为民的重要体现。

谎言

“捂盘惜售”：绝对的谎言，我看过几十个楼盘，没发现有开发商捂盘惜售，顶多是女小兵说“不多了，快买吧”，抬脚要走时，通常都有长官出面，拉再看两个位置绝佳的房。听说政府还要打击捂盘惜售，真真不可理解。有很多已经“售罄”的盘也有房卖，通过物业找到开发商就可以了，我找到他们时，他们都很热情激动，很难和捂盘惜售挂钩。

“供不应求”：更大的谎言，小区的二手房源信息牌把人行道都堵了，几个知名中介还争枪最佳位置呢，新盘广告到处都是，女小兵已经上街发宣传了，觉得女小兵不能算白领，他们挺寒酸的。生活手机每天能收到20多房信息，没有求购的，都是要卖的，这怎么能叫供不应求?我屏蔽了一些号码，还请人编了JAVA程序，遇到有“房源”“楼盘”的信息就删。

买房经验

1，外表，你可以穿的朴素，你的司机一定要一身名牌，开辆有品位的车，别开“霸道”、“捍马”，除非你喜欢被当成冤大头。

2，言谈，要彬彬有理，如果女小兵试探你，要宽容大度。话要少，不贬低楼盘，语气温柔，态度坚决，总之，要让对方明白，掏不掏钱只在你一念之间。

3，别和女小兵砍价，当女小兵感觉到你掏不掏钱在一线之间，长官会及时出现的，如果长官感觉到你就差一点点就掏钱了，连将军都会来见你。别以为开发商老板是高不可攀的大富豪，其实他们的财富很虚，而且头上顶着手榴弹呢，为二百万的买卖，他们当然要屈尊，如果是三，四百万的买卖，你要见将军他爹都行。这其实是心理游戏，开发商故意制造一种氛围，那就是他很有实力，不在乎你买不买，其实他非常在乎。

4，开发商们有自己的组织，也有组织纪律，他们不敢为潜在客户轻易违反组织纪律，破坏市场秩序，但是他们一旦确认你掏不掏钱只在你一念之间时，通常就顾不得纪律了。有很多楼盘最后都是走假按揭处理的，这时开发商只能得到市场价的60%不到(得到80%，付出20%多用于公关)，而且还要为此顶上手榴弹，你看，他们的心理底线有多低。买第二套房时，就是以70%市场价买的，当然合同价不可能这么低，开发商是通过其他手段返还的。

5，银行手里有很多房，都是抵押来的，以前曾经公开拍卖过，后来政府害怕影响社会买房心理，叫停了，现在银行都是私下处理，如果你不用贷款，现金一次付清的话，价格便宜得难以想象。大家可以通过银行的朋友了解一下。注意，一定要看法院的判决书，别惹上纠纷。

影响

近年来，一些开发商出于自身利益的考量，大量捂盘惜售，借以人为抬高一路飙升的房价，开发商的这一行径引起社会各界强烈反响。坊间也有一些人士粉墨登场，为开发商的行径开脱。

一、捂盘惜售抬高了房屋价格

一路飙升、居高不下的房价，除了政策性原因、房屋供量不足等因素外，开发商的人为炒作也是很重要的原因之一。一些开发商，故意捂盘以制造房源紧俏的紧张局面，借以抬高房屋价格。前一段南京等市查处的一些开发商捂盘行为就属此类。

二、捂盘惜售损害了公众形象

开发商恶意捂盘、变相涨价、哄抬房价的行为，使开发商本来就不太好的公众形象变得更加糟糕，公众对开发商的整体认可度越来越低。捂盘惜售严重损害了开发商自身的公众形象。前一段公布了纳税榜，看到一些开发企业榜上有名，这时就有人呼吁全社会来“为开发商正名”。这种心情是可以理解的，但开发商的社会公众形象绝不会因为一个纳税榜单就会有实质性的改变!依法纳税是每个公民、每个企业的最基本法律义务，这与为开发商正名根本不搭界。纳税多只说明企业效益好、利税高，并不能说明企业其他方面任何问题，也就更谈不上要为开发商正名了。这个名，只有开发商自己以回报社会的实际行动来正了。

三、捂盘惜售加大了项目成本

捂盘惜售无形中会增加成本，由于销售进度的延缓，势必会造成项目各方面投入加大，增加项目开发、销售成本，而这些新增成本无疑又会转嫁给购房者，开发商通过提高房价来获取最大利润，最后还是苦了购房者。

四、捂盘惜售影响了开发进度

一个项目从开发建设到最后售磬交付使用，有一定科学的周期。由于利益驱使，一些开发商和建筑承包商串通一气，故意拖延工期。推迟工程交验时间，为捂盘惜售找到表面上看来是合理的借口。由于这类情况延期交房而引发的诉讼也不在少数。

五、捂盘惜售扰乱了市场秩序

房地产市场有自身的游戏规则，市场销售也有相应的法规、规章。捂盘惜售则是明目张胆地破坏规则，扰乱整个房地产市场秩序，破坏了房地产业健康可持续发展的市场环境。

六、捂盘惜售增加了金融风险

房地产业属资金密集型行业，大量资金来自银行等金融机构贷款。捂盘惜售将会无形中增加金融风险，一旦出现经济形势波动、房价走势波动，都会对提供贷款的金融机构产生重大影响，增加金融风险。

七、捂盘惜售侵犯了购房权益

房价的飙升已经成为社会热点，开发商为了自身利润最大化，不顾法规约束，恶意捂盘惜售，不仅对社会公众不负责任，更直接地侵害了购房者的权益。一些开发商对购房者采取变相涨价等种种欺诈手法，使其落入圈套，严重侵犯了购房者的合法权益。

八、捂盘惜售违犯了相关法规

房地产销售相关条例、规章明确规定，要在依法取得销售许可证后，按法定时间开盘销售。一些开发商故意把项目拆开报批销售许可，或者故意拖延报批时间，挖空心思钻法规空子，有的干脆就明目张胆地严重违法操作。

九、捂盘惜售破坏了城市形象

城市和社区都有一个整体形象。捂盘惜盘造成一些项目售售停停，甚至人为拖延工期、建建停停，这就产生了许多马拉松工地、马拉松项目。有些项目建设周期三五年甚至七八年，有的工地一拖就是好多年，造成城市和社区“脏乱差”的不良形象，影响整个城市和社区的整体风貌。

十、捂盘惜售减少了住房供量

开发商大量捂盘惜售，人为导致房源紧缺，人为减少住房供应量，使整个房地产市场呈现出“供不应求”的假象。前一段一位只为富人盖房子的开发商就在叫嚣说：捂盘惜售是开发商无奈之举!把责任一股脑都推给了政府。这是极其不负责任的做法。开发商捂盘惜售，无论怎么说都是十分错误的做法，而且也违犯了相关法规的规定，其责任不能一推了之!本来就相对紧张的住房供应量，开发商捂盘惜售则更加雪上加霜，开发商的这种做法不能不说是有背于社会公德，有背于所应承担的社会责任!

“捂盘惜售”是房地产业可持续健康发展的大敌!政府相关部门必须重拳出击、严厉打击!对于个别严重对抗国家法律法规、大肆哄抬房价的不法开发商，要坚决依法严惩!要打掉个别开发商长期与政府对抗、与法律对抗、与社会对抗的嚣张气焰!还百姓一个健康的、可持续发展的房地产市场。

编后语

目前，政府要打击“捂盘惜售”，其实质就是涉及到政府能否干预开发商销售时机及推售节奏的选择权利。从一般商品市场来看，买方有买与不买的权利自由，自然，卖方亦有卖与不卖的权利自由，这是市场经济所遵循的自由交易原则。但是，房地产市场不是一般的交易市场，根本原因在于房地产存在一定的垄断性，这种垄断性不是体现在市场占有份额之上，而是体现在区位的垄断上——一定区位的房源只能是有限的。因此，从房地产市场的特殊性来看，政府似乎很有理由干涉房地产业。但是，追究房地产业的垄断性，我们发现其根源在于土地的稀缺性及区位的不可复制性，这是一种自然垄断，这种垄断权力集中在政府手中。当土地从政府手中转移到开发商手中的时候，若无特殊限制，则表示土地资源一定时段的垄断性从政府转移到开发商，而且在目前公开拍卖的市场机制下，开发商也为此垄断性付出了垄断成本。如果政府要对这种先天的垄断性进行干预，首先就要在土地转让的过程中进行限制，在土地转让成本中要相应减少该部分成本。开发商不能既承担垄断成本，又不能获取垄断价格。退一步，即使政府要对这种垄断性或者垄断程度进行干预，那也是对价格进行干预，而不是对开发商的销售时机选择进行干预——要知道，开发商在选择销售时机的时候，不仅承担着实际利息成本，也承担着市场发展一旦出乎预料所带来的巨大风险。

再退一步，即使政府要干预开发商的销售时机选择权利，所能带来的效果亦将非常有限。首先，开发商可以根据销售策略，按栋领取预售证，然后分批推售——在领取预售证方面政府总不能要求开发商一次性领完吧?其次，即使在同一批推售单位中，开发商亦可以通过巨大的价差，大体实现按批推售的目的。