契税 - 简介

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

契税的征收，可以广辟财源，增加地方政府的财政收入。但契税征收的更重要意义在于可以保护合法产权，避免产权纠纷。不动产所有权和使用权的转移，涉及转让者和承受者双方的利益。而且，由于产权转移形式多种多样，如果产权的合法性得不到确认，事后必然会出现产权纠纷。契税规定对承受人征税，一方面是对承受人财富的调节，另一方面有利于通过法律形式确定产权关系，维护公民的合法权益，避免产权纠纷。

发展

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属;或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。

在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。

中国的契税由来已久，早在东晋时就有“估税”。北宋太祖开宝二年(969)规定人民典卖田宅,应在两个月内向管府输钱，请求验印，称“印契钱”。仁宗庆历四年(1044)规定每贯钱(1000文)产价征税40文(合4%的税率)。此后，历代都征收契税，习惯上称“税契”。到清末时买契税率为买价的9%,典契税率为典价的6%。中华民国时期税率常有变动,买契税率曾高达买价的15%，典契税率则达典价的10%。正税之外又有附加税和验契费、注册费、监证费、契纸费等杂费。

1949年中华人民共和国建立后，为了保障人民土地、房屋等不动产的合法所有权，1950年4月政务院公布了《契税暂行条例》，在全国城市和已经完成土地改革的乡村征收契税，发给新的契证。凡土地、房屋的合法买卖、典当、赠与或交换，均应凭原有效的土地房屋所有权证明，由当事人双方订立契约，领取新的契证。税率为：买契税率按买价征收6%;典契税率按典价征收3%，赠与的契税按现值价格征收6%;交换的房屋、土地等不动产，双方价值相等的免换征契税，不相等的，其超过部分按买契税率征收契税。此外,只征收契纸工本费,其余杂费一概免除。对于继承土地、房屋等不动产的，不征契税。1954年规定，机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营企业与事业单位以及合作社等，有土地、房屋等不动产买入、典入、接受赠与、交换等情事的，免征契税。以后还对一些在特定情况下取得土地、房屋等不动产所有权的人，作了一些免征契税的规定。到1988年，征收契税的范围主要是对个人和私营企事业单位依法购买、承典、接受赠与或交换的房屋等不动产征收契税，发给契证。

主要分类

各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。契税的计税依据，归结起来有4种：　一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

征税对象

土地增值税是出让方交，契税是承让方交。

一、土地使用权的出让，由承受方交。

二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。

三、房屋买卖：

1、以房产抵债或实物交换房屋。

2、以房产作投资或股权转让。

3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。

四、房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

五、房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。

在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%-5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收

税额计算

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

3、交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税

4、房屋附属设施征收契税的依据：

(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税

(2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

税收优惠

一、契税优惠的一般规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

二、特殊规定

1、企业公司制改造

一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税;另外，要注意不征税与免税是不同的概念。企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

2、企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税

3、企业合并、分立

(1)两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

(2)企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

4、企业出售

国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。

5、企业关闭、破产

债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。

6、房屋附属设施

对于承受与房屋相关的附属设施(如停车位、汽车库等)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

7、继承土地、房屋权属

法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税;非法定继承人应征收契税。

8、其他

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

征收管理

一、纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、契税征管

要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。