2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一，北京市首个“限价回购”地块朝阳区白家庄写字楼以及商业用地正式在北京市国土资源局土地交易中心挂牌交易。中原地产首块带“回购”条件的地块———白家庄地块悄然成交，原“地主”土地一级开发商北京恒世华融房地产开发有限公司以80854.84万元竞得。现场没有出现预想中的竞价，参与报价的三家其他开发商都自动弃权，放弃了本来预定在北京市土地交易市场大厅举行的现场竞价，白家庄地块悄然回到原地主手中。

回购地-规则约定

在竞买规则第16条中约定：“在该宗地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司(即土地一级开发商)以人民币12000元每平方米的价格

回购地-回购地简介

据了解，该地块原为“8·31”大限前未能平整完毕的出让土地，因为一级开发商支付了大量的拆迁成本，北京市相关部门允许了一级开发商以低价回购成熟物业的方式“找平”支出。但不少开发商质疑此措施的公平性。

回购地-运做办法

非任潘二人神秘买家8亿挂牌北京首个限价回购地

北京首个带有“限价回购”条款的出让地块———“朝阳区白家庄地块”在挂牌7天无人问津后，终现第一个神秘挂牌者。公示信息显示，这第一次的报价为79654.84万元，此价格为该地块挂牌底价。

根据挂牌规则，从第一个挂牌时间起，11个工作日后的下午3点是挂牌截止时间。如有多家挂牌，则进入竞标阶段，如果只有一家企业挂牌，则以挂牌价摘牌。因此，悬念丛生的白家庄地块，最晚将在2006年10月31日得出出让结果已成定局。

该地块之所以备受关注，源于挂牌文件中关于回购条款的规定，文件称，物业建成后，一级开发商恒世华融公司将以每平方米12000元的价格，回购5000平米的地上商业用房面积和8000平米的地上办公用房面积。而根据市场人士介绍，这一地段的商用物业市场价格最高可达4万元/平方米，以超底价卖回给一级开发商，二级开发商的损失至少在2亿元以上。由此引来京城开发商关于“回购条款有失市场公正”的大讨论。就在昨天，潘石屹向记者明确表示，回购条款不改，拿地企业基本没有开发收益可言。

“挂牌等于说明这家企业认可了回购条款带来的损失。”一位开发商表示。

是谁最终接受了回购条款，成为第一个吃螃蟹的人?昨天，记者致电北京市土地储备整理中心了解，相关工作人员称，按照规则，只公布最终的摘牌单位，其中每一次报价单位的名称不能公开。

“可以肯定的一点是，挂牌人不是潘石屹和任志强。”一位北京房地产业内人士向记者确认，一直对该地块表示高度关注的SOHO中国与华远集团尚未出价。

回购地-案例剖析

任志强、潘石屹：回购地不该卖给一级开发商

打完嘴战又坐一条板凳

一个因“限价回购”引发的市场争议并没有因北京市国土资源局的一纸说明有所缓解。

2006年10月17日，京沪若干开发商代表通过网络连线再次热议这幅引起争议的白家庄地块。SOHO中国董事长潘石屹和华远集团董事长任志强虽然博客上打嘴战，这次却又坐到一条板凳上。他们表示，虽然类似回购的现象在一些城市的土地招拍挂市场已经存在，但北京的问题在于回购方是纯商业性质的一级开发商，而不是地方政府。另外，回购的价格与市场价格差距过大，令平等参与竞争的二级开发商无力承担。

与此同时，开发商对地块挂牌持谨慎态度。信息显示，该地块开始挂牌时间为2006年10月10日，但截至发稿时，仍无开发商挂牌。据规则，从第一家开发商挂牌时间起，11个工作日后的下午3点是挂牌截止时间。如果多家开发商挂牌则进入竞标阶段，如果没有一家挂牌，地块出让则可能无限期拖延。

2006年9月底，北京国土资源局公布，位于北京市CBD核心地段的办公和商业用地白家庄地块公开挂牌。挂牌文件中，“限价回购”的说法在北京首次亮相。文件称，“同意恒世华融公司(即土地一级开发商)以12000元每平米的价格，回购5000平米的地上商业用房面积和8000平米的地上办公用房面积。”

文件公布后引来京城部分开发商的强烈反应。任志强在博客网站以“卖母猪回购种猪”为喻，暗指一级开发商收回了本已计入地价款的开发收益。“按我们的成本收益测算，如果把低价卖给一级开发商的损失算进成本，这个项目基本没有收益可言。”一家开发商表示。根据他的保守估计，这一损失至少2亿元。“这可能就是开发商无人参与挂牌的直接原因。”

回购事件商谈

对此，北京市国土资源局近日发布解释说明，称两部分回购均由于此前恒世华融公司已经签订相关回购协议。其中与二级开发商嘉铭公司签订的协议，同意后者以10000元/平方米的价格回购8000平方米的办公用房，以补偿嘉铭公司将9521平方米教育配套用地全部无偿交移朝阳区教委。另外，为补偿拆迁范围内商业设施，恒世华融公司与北京京辉商贸公司签订协议约定，允许后者以10000元/平方米价格回购该项目中5000平方米的商业面积。

但是，不少开发商并不认可，称由于北京恒世华融公司和北京嘉铭地产均为北京嘉铭投资(集团)有限公司的子公司，这与一级开发商直接获利无异。“如果是政府回购，我们无异议，但是是一级开发商回购，就不能理解。”任志强表示。

上海星海房地产综合开发公司副总经理谢国亚介绍，类似的回购条款在上海的土地招拍挂市场并非新鲜事。“不同的是，上海的回购多是卖回给政府，而不是一级开发商。而政府将这部分物业用于动迁拆安置等明确目的，也是开发商认同的做法。”

另外，深圳一位房地产人士称，北京将一级开发商收益规定在8%，这也是一级开发商想方设法寻求其它收益的重要原因。

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