房地产特别消费税开征 各方反应不一

摘要

重庆拟对“高端房”征特别房产消费税。内容既包括对炒房牟利者的征税，也包括对高端房的征税。此项措施能够把炒房的牟利压缩到最小，从而减少炒房的热情和动力，让商品房的供求更趋向于合理。

房地产特别消费税-基本简介

举例说，比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，其价格超过普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元，你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么，这样的房子就属于高端房，就要开征“特别房产消费税”。

2010年4月8日，有媒体报道称物业税即将在京沪深渝等重点城市开通，然而，这一消息却被有关人士否定。有关人士称，中央政府即将开征的是房地产特别消费税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。

然而，资料显示，从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，抨击高房价。

随即人民日报等中央媒体也都对高房价宣战。这些是否都是为物业税开道。

截止到目前为止，是否开通物业税仍是个谜，而目前备受关注的“房地产特别消费税”的具体细节仍不清楚。

房地产特别消费税-总体概述

2010年4月8日，坊间消息称，房地产特别消费税已于4月7日晚通过建设部的审批，而且财政部和国务院通过的可能性非常大。该消息还透露，房地产特别消费税发起地点为重庆，试点地区目前定在京沪深渝，将按照买房时合同价打七折后再按1.2%至1.5%征收。

中央政府即将开征的是房地产特别消费税或称住房保有税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行，需要人大立法通过，过程较长，因此可能会先以住房保有税先在个别高房价城市试点，主要目的还是抑制投资投机性需求，现在正是较好时机，因为三月以来部分城市的部分新盘又开始新一轮涨价。

可能对存量房和增量房一并征收收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。

上海拟征住房保有税顶替物业税，基本方案已定。目前上海制订的方案是征收住房保有税，也是对房产保有环节征税，其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。自住需求可免交保有税。

发改委曾于2007年发布报告，称“可按人均30平方米进行税收减免，超过部分则征收保有环节税。”

早在2006年10月，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市就率先开展房地产模拟评税的试点工作，成为首批物业税“空转”的试点。一年后，国家税务总局和财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。

房地产特别消费税-实施目的

从2010年3月下旬开始，各地楼市又现“癫狂 ”苗头：一线楼市重现大幅提价，上海部分楼盘一年内的房价涨幅超过150%;土地市场的红火行情快速烧至长春、郑州、合肥等二线城市，泡沫危机同步蔓延;但各地保障性住房计划虚多实少。

开征房地产特别消费税的主要目的是抑制投资投机性需求，现在正是较好时机，因为三月以来部分城市的部分新盘又开始新一轮涨价。

而有消费者表示，这个措施可能治标不治本，即使政府开征高价房产消费税，也不能从根本上解决供需关系。如果有钱人转而去买低价房，低价房就会涨价，房源就会减少，老百姓还是买不起房。

目前公认的国家调控房地产市场最严厉的国家是德国，德国房价10年不涨：在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%至45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。最后，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。

房地产特别消费税-实施方案

一.对于房地产企业，价格高于正常计税价格(开发成本+合理利润20以下)的，税率0%，高于合理利润20%但低于50%的，按销售价格10%征收，高于50%但低于100%的，适用15%，高于100%但低于200%的适用25%，高于200%以上部分，适用35%。

二.对炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。

三.个人购买住房，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。(以上为摘要)同时规定，政府买地收入85%上缴中央金库。

房地产特别消费税-具备条件

1、不同于最近热议的房地产暴利税，暴利税直接针对炒房行为，对于投资两套以上非改善性住房的行为，对其所得征收高额的税收，以抑制投资投机;

2、“特别房产消费税”的征收对象既有购买多套房产的行为，又有购买单价高，户型大的“高端房”的行为，但我们没有看到具体的标准;

3、重庆将征收的这种税纳入“消费税”的行列，而没有开征新的税种，用意似乎在于回避繁琐的立法程序。

重庆市政策关于房产方面，其它好的政策还有：重庆的公租房由政府以划拨方式供给建设用地，建房成本比普通商品房约低1/3。公租房租金只求收支平衡，不追求利润，大体上公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%。还有，针对目前保障性住房没有专门管理机构，导致出现很多腐败和寻租的现状，重庆表示要建立专门的住房保障局，还准备建立一个专门的副局级单位公租房管理局，都是非常有针对性的举措。

房地产特别消费税-反应不一

房地产特别消费税不可能也不应该出现，首先：分析最近出现如此多新税传闻的原因：

1：两会后各大城市房价出现报复性跳涨。7rH黔西南房地产网：以北京为代表的各大城市在3.15号以后房价出现了爆发性的上涨，千人抢房，一天涨10万等现象比比皆是。房价在1-2月出现的暂缓上涨完全被短短几天时间的涨幅所取代。以北京为例，出现了通州房价月内上涨过万的现象，热炒导致郊区超过城区。

2：市场与政策期待的结果背离。7rH黔西南房地产网：两会期间稳定房价的政策预期在两会第二天就因为土地市场的火热而难以实现。从09年12月开始的系列政策，难以抵挡待涨的炒房者。

3：最近重要媒体的报道7rH黔西南房地产网：3月底开始的《新闻联播》、新华社连续数次评论房地产市场。使得市场明显开始对出台超过前期更严厉的政策出现担忧。最近几天的房地产股出现下跌就是证明。

其次：分析执行房地产特别消费税的可能性。

1：这一政策如果实施将是世界历史来的最严厉调控7rH黔西南房地产网：目前公认的国家调控房地产市场最有利的国家是德国，德国房价10年不涨：在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%至45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。最后，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。

2：目前已有的房地产政策并没有达到最严格7rH黔西南房地产网：A：目前的所有调控政策中并没有太严格的信贷政策，即使是对第二套房贷款也是执行的为首付4成，利率为风险定价。甚至还不如在2008年执行的利率1.1倍严格。7rH黔西南房地产网，B：二手房交易环节的税费并没有完全执行，例如个税。

个人所得税(personal income tax)是调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。

个人所得税根据不同的征税项目，分别规定了三种不同的税率：

1.工资、薪金所得，适用9级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距，最高一级为45%，最低一级为5%，共9级。

2.适用5级超额累进税率。适用按年计算、分月预缴税款的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营的全年应纳税所得额划分级距，最低一级为5%，最高一级为35%，共5级。

3.比例税率。对个人的稿酬所得，劳务报酬所得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率。其中，对稿酬所得适用20%的比例税率，并按应纳税额减征30%;对劳务报酬所得一次性收入畸高的、特高的，除按20%征税外，还可以实行加成征收，以保护合理的收入和限制不合理的收入。

房产再交易应该按照第三条，财产转让所得20%，而目前实际执行的为1%。

计税价格不能落实7rH黔西南房地产网：目前各地的计税价格包括统计的价格依然与实际市场成交价格有非常明显的差距。一套房产市场价格为200万很可能纳税价格仅为100万。所以即使执行前文所说的房地产特别消费税也会因为难以确定税额而被市场消化，

特别消费税欲来 赶走疯狂投资客?

3月末至今，深圳、北京、上海、杭州等18个城市成交大幅放量，多个城市出现开盘当日售完、隔夜排队买房的现象，与此前各地成交量普遍低迷的情况形成强烈反差。深圳楼市表现的尤为明显，进入四月以来，深圳开发商预期的售价都在提升，大大超过了2万元/平方米，高者甚至已在2.5万元/平方米以上，开发商的推盘量也进一步扩大。尽管3月深圳市二手房的租金回报率仅有3.12%创历史最低点，但有不少中介反映，投资客还在疯狂入市。高价房越来越多,市场越来越扭曲,楼市调控风声越来越紧，但却一直不见住房消费税或物业税出台。

市场：楼市癫狂 投资客疯狂

一线城市房价一年最高涨150%7rH黔西南房地产网，从今年3月下旬开始，各地楼市又现“癫狂 ”苗头：一线楼市重现大幅提价，上海部分楼盘一年内的房价涨幅超过150%;土地市场的红火行情快速烧至长春、郑州、合肥等二线城市，泡沫危机同步蔓延;但各地保障性住房计划虚多实少。

深圳关外均价超2.5万

加价前：1月份价格在2万元/m2之下

加价后：2万元/m2以上已是共识，业内人士估计会在2.5万元/m2左右

基于3月份的市场回暖，一些区域开发商的售价预期重新上升。龙华将在5月份公开发售的3个高层楼盘，开发商预期的售价都已大大超过了2万元/平方米，高者甚至已在2 .5万元/平方米以上。

3月深圳新房均价20453元 投资客重新进场推高房价

深圳市国土房产部门的统计数据显示，2010年3月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20453元，比上年同期上涨86.43%，环比上个月上涨15.36%，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

由于“两会”之间并未有严厉的调控政策出台，再加上未来的通胀预期，这些因素使得自住客户和投资客重新进入市场，随后深圳二手房市场成交量逐周大涨，价格也不断走高。

深投资客疯狂 3月楼市成交创新高利率创新低

3月二手成交红红火火，创下多家中介业绩的历史新高。与此形成鲜明对比的是，租金回报率却在3月份创下历史新低。4月7日美联物业发布最新的住宅蓝筹指数报告(下称报告)显示，3月全市二手房的租金回报率仅，3.12%，创下历史最低点。中介表示，目前投资客只盯准房产价格的升值，投资回报率多少已经不在考虑范围。

房地产特别消费税-社会影响

房地产行业先行指标改善明显，市场有望跟随先行指标逐步趋稳。同时，由于2009年先行指标处于相对较低水平，考虑到房地产开发周期的因素，二季度房地产市场仍然无法形成大幅新增供应，供小于求的市场状况近期较难转变。

充足的资金源为一季度房地产企业的开发和扩张提供了坚实的后盾和有力的保障，也将继续支持二季度房地产行业的持续快速发展以及为房价维持现有高位提供重要支撑。

随着中国国内经济逐步重回正轨，通货膨胀预期和人民币升值的预期越来越强烈。而房地产作为一种良好的资产保值增值的投资工具，在这种背景下,很有可能成为国内资金和国际热钱的流入方向，这将为房地产市场成交放大和价格高企推波助澜。

80后人口进入结婚、生育阶段，购买住房意愿较为强烈;随着我国城镇化水平的不断提高，城市人口比重不断增加，新增加的城市人口对住房的需求也较为强烈，随着人民生活水平的不断提高，财富的不断累积，对于住房的需求也在不断地释放。

二季度房地产市场出现重大利空性调控政策的可能性较小，预计政府将相机选择、适时推出相关调控政策，政策基调不会发生显著变化。

基于上述原因，预计二季度房地产市场成交量萎缩的概率偏小，有望继续好于历史同期水平，而成交价在目前高位仍有支撑，出现阶段性微涨的可能性较大。

对于二季度房地产板块的走势，认为，季初，板块存在价值回归的动力，但在股价因此推高后,回调在所难免，最早可能开始于季中，因此，板块走势将呈现“前高后低”。同时,由于实体行业仍然蕴藏一些风险隐患，板块走势将存在反复震荡,震荡中有望出现结构性投资机会。

结构性投资机会：(一)关注房地产市场销售动态，把握通胀预期和人民币升值预期带来资产价格上涨的机会，(二)在板块的震荡中，寻找波段性投资时机和投资品种，(三)把握个股利好消息带来的交易性投资机会。风险提示：(一)政策风险仍需谨慎关注，(二)加息风险渐行渐近。

综合考虑行业结构性机会和风险两方面的因素，我们认为,二季度房地产行业指数走势将与上证指数相当，因此，给予房地产行业“中性”评级。建议投资者在防范风险的基础上，把握结构性投资机会，参考遵循三条投资主线，(一)受益二三线城市房地产市场发展的个股(二)一季度业绩成长性好的个股，(三)具备短期概念的个股。

渤海证券研究所所长程文卫称，买房子跟买股票，大家的心理是一样的,都是买涨不买跌，2009年出现了相对的低点。“两会”期间，政策要打压出现相对的低点，随即出现反弹力度很大的上涨。这跟股票是完全一样的，某种程度来说，房子和股票都属于资产，按照管理层的意思,通过大家的努力，让大家都成为中产阶级，拥有很多的资产，股票、地产都应该算是。

具体到房地产股票，因为对房地产上市公司而言，有很多的会计处理方式，有很多业绩会不体现到上市公司业绩里，有一些行业前十大流通企业会在市场占有率达到10%、20%,前十个企业加起来会达到40%、50%的市场占有率，但万科(000002)全部加起来占市场占有率也就2%。大的房地产企业在全国的占有率也是非常低的，这和中国房地产拿地、招拍挂和房地产运行可能有关系，不是简单通过市场就可以提高占有率的问题。

现在更多的是去看做房地产企业的土地是多少，其它的是看它的总市值有多大。一个企业占到全国市场占有率2%、3%，再有突破，在目前市场状况下可能比较困难，在金融危机非常差的情况下，也没有看到哪家特别大的房地产企业通过收购兼并，去购并到其它房地产企业，反倒可以看到，很多房地产企业通过借壳来上市的，也就是说，它通过市场的购并并没有形成强者横强的局面。

房地产特别消费税-涉及后果

一是确实如同黄市长所期待的那样。黄市长的“遏制”逻辑，高端房的价格会影响中端房的价格，对高端房收取“特别房产消费税”，会遏制住高端房的销售量，中端房的价格也就会降下来，至少不会随着高端房的价格“水涨船高”。

二是富人不在乎“特别房产消费税”。

三是“特别房产消费税”会转嫁到普通消费者身上。

四是“特别房产消费税”会逼迫富人转战中端房市场，进一步推高房价。在笔者看来，出现第一种结果的可能性很小，将小概率事件当成美好愿景，实在有些不切实际。

房地产特别消费税-专家分析

实事求是的说，重庆的“特别房产消费税”就现有的信息看，并非完美无缺，除了购买多套房产可以认定之外，对于“高端房”如何界定，无论是采用“面积”标准，还是“价格”标准恐怕都不是一个简单的技术工作，需要做大量的调研才能确立。而且，“特别房产消费税”的政策目的似乎既有抑制投资，还有通过对高端房“征税”的手段来调节房地产消费行为，使命很重。至于决定这个政策成败的税率是如何确定的，也没有看到相关的信息。尽管如此，笔者仍然不吝对这个政策的溢美之词。就针对性而言，重庆的这个抑制高房价的特别消费税，的确是打蛇打到了七寸，在目前政府出台的所有举措中，这绝对是首屈一指的。

应该承认，当下房价疯涨至此，已经和“居住需求”毫无关系，当房价将80%以上的人群都远远抛在后面的时候，支撑房价的唯一因素就是投机，博取资本利得的收益。房屋存在的最大意义已经不是为了居住，而是像股票一样增值。据统计，目前北京、上海等城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线，有些城市这一比例甚至达到了50%以上。据此几乎可以判定，房屋买卖行为基本上就是投机行为，要抑制房价，必须抑制投机，要抑制投机，最好的办法是让投机者无利可图。靠提高营业税等毛毛雨不仅解决不了，通过物业税恐怕也解决不了问题，唯一可行的就是征收暴利税。

特别是，重庆的“特别房产消费税”在可以起到抑制投机作用的同时，在细节上更有引导房地产合理消费的功能。众所周知，中国的房地产市场，既存在住房自有率太高的弊病，还存在住房消费上超越收入的高消费倾向。重庆对200平以上的大房子，或者价格远远高于普通房的“高端房”征收惩罚性的消费税，一方面可以抑制住房的高消费，另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构，更多开发小户型的普通商品房。就此而言，这个政策比单纯征收“暴利税”要高明。就此而言，我对这个举措由衷地投赞成票，并希望通过试点的形式，在全国推而广之。

当然，“特别房产消费税”并不能完全解决目前高房价的问题，高房价的确是一个非常复杂的问题，甚至不是一个简单的经济学问题，我们不能期待一个措施的出台就可以一劳永逸的解决问题。重庆在这方面的做法也是可圈可点。除了笔者前面列举的抑制土地价格的措施之外，重庆在公租房的制度设计方面亦令人称道。重庆的公租房由政府以划拨方式供给建设用地，建房成本比普通商品房约低1/3。公租房租金只求收支平衡，不追求利润，大体上公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%。还有，针对目前保障性住房没有专门管理机构，导致出现很多腐败和寻租的现状，重庆表示要建立专门的住房保障局，还准备建立一个专门的副局级单位公租房管理局，都是非常有针对性的举措。

当然，重庆的“房产特别消费税”要真正实施，在法律程序上需要国务院的特批，在税率设置等方面还需进一步的调研，但比起目前很多地方一些隔靴搔痒的做法，重庆在房地产的健康发展方面的确下了很多功夫，想了很多办法，可谓善政。